没签物业合同不交物业费被起诉(没签物业合同不交物业费被起诉状怎么写)

不交物业费被物业起诉了怎么办

觉得小区的物业管理公司服务不好或是有乱收费等情况，有些业主就没有交物业费给它们，结果物业公司在催缴无果之后就会通过法律起诉，在受到法院传票后很多业主也慌了。那么，没交物业费被物业起诉怎么办?关注华律网，了解更多知识。

没交物业费被物业起诉怎么办

不交物业费被起诉的，法院会进行调解，调解不成的，如果业主确实未交物业费的，判决业主缴纳，拒绝履行的，物业公司可以申请强制执行。

业主不得无故拖欠物业费。理由如下：

(1)按时交纳物业费是业主应当履行的合同义务。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。在物业管理(物业服务)这一法律关系中，物业服务公司的义务是提供物业服务，权利是收取物业服务费;业主的义务是交纳物业服务费，权利是享受物业服务。双方的具体权利义务通过物业服务合同约定。业主和物业服务公司都应当按照合同约定行使权利并履行义务。除非物业服务合同中约定了业主可拖欠物业费的情形，否则业主不得拖欠物业费。如果业主未按照合同约定及时履行交纳物业费的义务，物业服务公司不但可追讨物业费，还可按合同收取滞纳金。

(2)按时交纳物业费是《民法典》规定的业主的建筑物区分所有权决定的。业主的建筑物区分所有权不但包含专有部分的所有权，还包含对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《民法典》第273条明确规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。而物业管理恰恰是对共有部分的管理和服务。对这部分的管理和服务需要业主承担交纳物业费的义务。因此，业主不得不履行这一义务，即使其放弃自己的权利。《民法典》的这一规定也源于物业管理(物业服务)的特殊性，即物业管理(物业服务)具有公共物品属性。公共物品具有非排他性，即某人在消费一种公共物品是，不能排除其他人消费这一物品(不论他们是否付费)，或者排除的成本很高。物业管理(物业服务)是对共有部分而非业主户内的专有部分的管理和服务，物业服务公司无法做到排除个别业主享受物业服务。业主欠费，就是搭便车行为，侵害了交费业主的合法权益，侵害了整个小区的利益。可见，业主拖欠物业服务费是违法的、不合理的。

不交物业费被起诉后,法院会强制执行吗?

不交物业费被起诉后法院是否会强制执行需根据以下情况判断：

1、业主无正当理由拒交物业费的，将因此向物业管理企业承担违约责任，并承担败诉所带来的一切不利后果；

2、不交物业费被起诉的，法院会进行调解，调解不成的，如果业主确实未交物业费的，判决业主缴纳，拒绝履行的，物业公司可以申请强制执行。

不交物业费被起诉后怎么办

1、原告起诉后，应当积极应诉，争取对自己有利的判决；

2、如果法院判决对自己不利，在有履行能力的情况下尽快履行；

3、法院判决生效后，原告可以申请法院强制执行，法院会依法查封、冻结被执行人的财产。

法律依据：《物业管理条例》第七条

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

物业费没交被起诉怎么办

物业费是指业主按照物业服务合同约定，向物业服务企业支付的费用。那么物业费没交被起诉怎么办？一起来看看吧！

物业费没交被起诉怎么办：

首先，业主应该了解自己欠费的情况。如果业主确实没有缴纳物业费，那么应该尽快与物业服务企业联系，了解欠费的具体金额和缴费的方式。如果业主认为自己没有欠费，可以要求物业服务企业提供相关的证据，如缴费记录、收据等。如果业主认为物业服务企业的收费标准不合理，可以要求物业服务企业提供相关的收费标准和计算方法。

其次，业主应该尽快缴纳欠费。如果业主确实欠费，应该尽快缴纳欠费，以避免欠费金额不断增加，最终导致法律纠纷。如果业主无法一次性缴纳欠费，可以与物业服务企业协商分期付款的方式，以减轻自己的负担。

最后，如果业主已经被物业服务企业起诉，应该积极应对。业主可以委托律师代理自己的诉讼，或者自己到法院进行辩护。在法庭上，业主应该提供相关的证据，如缴费记录、收据等，证明自己没有欠费或者欠费金额不足。如果业主确实欠费，应该承认自己的错误，并积极与物业服务企业协商解决问题。

物业费的作用主要有以下几个方面：

1. 维护物业设施：物业费用用于维护物业设施，包括公共区域的清洁、绿化、维修等，确保物业设施的正常运转和使用。

2. 提供安全保障：物业费用用于提供安全保障，包括安保人员、监控设备、消防设施等，确保业主的人身和财产安全。

3. 提供服务：物业费用用于提供服务，包括物业管理、维修服务、垃圾清运等，提高业主的生活品质和居住环境。

4. 支持物业管理公司：物业费用用于支持物业管理公司或物业服务机构的运营和管理，包括人员工资、办公设备、培训等，确保物业管理公司或物业服务机构的正常运转和服务质量。

总之，物业费是业主享受物业服务的必要费用，也是维护物业设施、提供安全保障、提供服务、支持物业管理公司等方面的重要支出。

海豹搬家

没签物业合同不交物业费被起诉

法律主观：

没签物业合同，但业主事实上接受了物业服务的，也应该按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。但是物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。物业存在霸王条款的，业主也可以拒交。

法律客观：

《物业管理条例》

第四十一条

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

物业起诉我拖欠物业费,我该如何应诉?

欠物业费被起诉首先要马上缴清物业费。要应诉的话就比较麻烦，因为小问题业主要一直跟物业打官司，可能成本比较高，没有什么太大的必要。

如果有什么问题，你可以投诉主管部门。物业费是物业服务合同中，业主需要履行的最基本的义务，不交物业费是严重违约行为，需要承担违约责任，造成损失的，要给予赔偿。

拖欠物业费有滞纳金，如果合同中有关于违约金的条款，按合同约定执行，一般是约定为千分之三。如果合同中没有约定，物业管理单位可以要求按银行同期借款利息支付。

注意事项：

法律没有明确规定物业费是按月交纳还是按年交纳，一般认定应该按月支付，比如3月份的物业费应该在3月底之前付清，如果没有支付，物业公司履行了催告程序也就是通知业主来交物业费，业主还是不交物业费，就可以起诉了。

但是一般物业为了和业主保持良好的关系，都不会差几个月就起诉的，会及时通知，如果业主表示要支付，物业公司都不会起诉的。实际生活中发生物业纠纷较多的要么是业主接了房就没交过物业费，要么就是物业公司撤场也就是换物业公司，原物业公司才会起诉。

未入住物业费没交被起诉怎么办

法律主观：

没交物业被起诉首先要先履行自己的义务， 缴纳物业费 。物业费是物业公司与业主签订的 物业服务合同 需要履行的最基本义务，业主违约后要及时履行义务，造成损害的要 承担违约责任 ，进行赔偿。

法律客观：

2021年生效的《民法典》第五百零九条? 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条? 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》第六十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

因未交物业费而被物业起诉了，这种情况该如何处理？

1、是否真的能够退还所有已交物业费?

不会，但可以酌情退还部分。凡是真的打过官司的都知道，你没办法确定退多少的时候，肯定是狮子大开口全部要退，由对方来举证不应该退那么多，或者由法官来酌情处理。你没有义务帮被告计算。具体到本案，如果真的合同被撤销或者确认无效，物业费会扣除其物业成本后返还(利润部分属于不当得利，应当返还)。

每个城市都有物业服务分级标准，可以按最低那一级来作为成本的依据，另外国家发改委有一个文件《物业服务定价成本监审办法》，也可以按照上面的方法来。

2、物业公司是否真的都有经过招投标?

要么没有，要么手续不完善，如果真严格按照招投标手续来，不可能每个楼盘都是开发商自家物业公司中标。

招投标是一个非常严格的流程，不要以为《物业管理条例》第二十四条里淡淡一句“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”，就以为这句话无足轻重，不要以为进行了所谓的“招投标”就就算完成了招投标了。要知道我们国家还有《招投标法》《招投标法实例条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，里面规定得非常细致，大家仔细看看，他们能做得到无懈可击就见鬼了。

怎么证明他们没有招投标或者招投标手续不完善?物业公司肯定是不告诉你的，但你可以通过《政府信息公开条例》向住建局依申请公开。每个地方都有政府信息公开系统，在网上申请就可以了，比如百度搜“佛山市三水区政府信息公开”就能找到入口，填你想要公开的资料，住建局会直接把纸质资料寄到你家里。如果没有备案，住建局就会答复“该资料不存在”或“本机关不掌握”或者“本机关只掌握部分信息”，那你直接拿着这个答复书提交法院作为证明物业公司没有进行合法招投标的初步证据，再由物业公司提交其招投标资料来证明其有合法招投标，你要么直接否认其真实性(为什么不备案，是不是临时做出来的?)，要么从资料里找毛病，看是不是还是少了什么内容。相信做个招投标的小伙伴都知道，谁的资料都经不起如此细看。

3、如何拿到开发商和物业公司签订的《前期物业合同》?

这版合同一般都比较公道，所以开发商和物业公司都会有意隐瞒，一定是不会给你看的。但你还是可以通过《政府信息公开条例》向住建局申请公开，具体方法见上述第2点。因为他们必须要备案，只要备案了你就可以拿得到。如果没备案就太好了，直接否认其招投标手续，简直是送刀之。

4、为什么全国都没有类似的判例?

物业官司不赚钱，涉及的法律关系和条文又很复杂，没有几个律师搞得清，所以没有律师这样去主张是正常的，而评论区那些律师，就更加水了，当然不可能想得到。

以下是正文。

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最近遇到一个咨询案例，是碧X园一个业主因为不交物业管理费被物业公司起诉了，不交物业费的原因大家都懂的，肯定是物业服务很垃圾。业主人生第一次收到法院传票，很慌，不知道怎么办，还担心会不会坐牢。

我笑了笑说，放心好了，这只是民事纠纷，最差的结果也是判你把物业费补交了，反正本来就要交的啊，也没什么损失。

我看了一下起诉状，我说，你也反诉他就好，不但一分钱不给，还要让他倒退钱给你。

什么是反诉呢，就是别人起诉你，你针对他起诉的事实倒打一耙，也起诉他。比如买卖合同里，一方起诉你说你不付尾款，你也可以倒打一耙说他的商品有严重质量问题，要求赔偿XXX元。如果反诉一方赢了，本诉一方反而倒给钱，自找苦吃。

我国的民事诉讼法里是有反诉这一条的，我没打过这种，但我就想试试，输了也不亏。

对于物业服务纠纷，本诉是物业公司主张业主支付物业服务费，那反诉是什么呢?

有些律师会反诉物业公司违约(服务没有达到合同约定的标准)，但我偏不从这一点入手，因为要证明物业服务有瑕疵非常难，很难量化，法院会认为这些只是一般瑕疵，不构成根本违约。

我从双方的物业服务合同关系入手，主张不存在物业服务合同关系。因为我发现物业公司主张物业服务费的合同是业主个人和他们签订的合同，很奇怪为什么不拿开发商和他们签订的前期物业服务合同呢?

肯定哪里有问题，要么那份合同就没有，要么就是手续不完善，没有经过前期招投标手续，90%的物业公司都有这种问题，所以拿业主和他们签订的合同来代替。但拿这份合同，依然有很大漏洞啊，大家看我下面的反诉状就知道了。目前全国所有的判例都没这样主张的，因为打物业官司不赚钱，所以这方面的律师少，还要高水平就更难了。

反诉状

反诉人:XXXX

反诉被告:XXX物业服务有限公司

1、撤销反诉人和反诉被告签订的物业服务合同或确认其无效。

2、判令反诉被告退还所有已收取的物业服务费。

事实和理由:

XXXX年XX日X日，反诉人和碧X园房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，但合同并没有按照《物业管理条例》第二十五条规定包含《前期物业服务合同》内容，导致反诉人对是否有选聘物业服务企业、物业服务价格、内容完全不清楚。

XXXX年XX日X日，反诉人收楼时，在反诉被告的引导下与其签订《前期物业服务合同》，该合同第X条称，甲方是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位依法选聘的物业服务企业。

XXXX年XX日X日，反诉人通过《政府信息公开条例》相关规定向区住建局申请公开涉案小区物业前期物业招投标文件和前期物业管理备案合同。XXXX年XX日X日，区住建局答复称涉案小区前期物业招投标文件不存在，仅提供一份碧X园房地产公司与反诉被告签订的《前期物业服务合同》，该合同内容与反诉人和反诉被告签订的《前期物业服务合同》并不一致。

反诉人认为，根据《物业管理条例》第二十一条，【前期物业服务合同】为专门的法律术语，签订的双方为建设单位和物业服务企业。本案有两份名为《前期物业服务合同》的文件，一份为碧X园房地产公司与反诉被告签订的合同，一份为涉案合同，其中前者才是《物业管理条例》中的【前期物业服务合同】。碧X园房地产公司依法选聘物业服务并与其签订《前期物业服务合同》后，即对全体业主具有约束力，物业服务企业并无必要与业主再次签订另一版合同。

依法选聘物业服务企业应当符合《物业管理条例》第二十四条规定进行招投标，并且根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》向区住建局备案，而根据区住建局政府信息公开内容显示，反诉被告并不存在经过招投标的事实，故反诉人认为反诉被告并非依法选聘的物业企业，但反诉被告故意隐瞒该事实，反而在合同中欺骗反诉人称其系建设单位依法选聘的物业企业，亦假借《前期物业服务合同》之名误导反诉人做出错误的意思表示与其签订涉案合同，应当予以撤销。

退一步讲，即使反诉被告为依法选聘的物业服务企业，但由于碧X园房地产公司并没有将其与反诉被告签订的《前期物业服务合同》内容包含在《商品房买卖合同》中，致使反诉人不清楚不了解服务合同的内容，而在反诉人收楼时，反诉被告亦故意隐瞒《前期物业服务合同》的内容，误导反诉人与其签订第二份内容不同的《前期物业服务合同》，该签订合同的行为违反诚信原则，同时，由于碧X园房地产公司和反诉被告均存在故意隐瞒行为，反诉人有理由相信，双方恶意串通，其目的是为获取超额利润，此行为严重损害了业主的合法权益，故涉案合同应当确认无效。

再退一步讲，不管反诉被告是否为依法选聘的物业服务企业，其与反诉人签订涉案合同，或订立合同选聘物业企业的行为，或变更物业服务合同内容行为，不管是哪一种行为均是处分全体业主共有部分的行为，反诉人仅仅只是业主之一，没有取得业主大会授权，不具备处分的权力，其处分行为亦违反《民法典》第二百七十八条 业主共同决定事项的强制规定，故涉案合同应当确认无效。

综上，反诉人认为其与反诉被告的物业合同关系不成立，根据《民法典》第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还...反诉被告应当退还所有已收物业服务费。

为维护反诉人的合法权益，请贵院支持反诉人的诉讼请求。

主要的漏洞是招投标手续不完备、欺诈、故意隐瞒违反诚信原则、个人业主无权决定全体业主共同事项，实际的反诉状不需要写这么多内容，理由部分只要酌情选取其中一点就可以了，避免提前暴露诉讼策略，其他内容在庭审辩论中再说。我这里是全部写进去了，供大家参考。

根据我国法律的规定，选聘物业公司和签订物业合同，应该是这样这样一个流程:

由于开发商开始卖楼之前，小区内的设施设备和公共区域也要有人打理，于是就有前期物业管理的概念，就要选聘物业公司，但开发商卖楼前前后后要卖好几年，所以这个前期物业管理就会一直延续下去，直到业主大会成立决定不再续聘。如果小区业主大会一直不成立，那这个前期物业服务就一直延续。

所以，业主个人其实是不需要和物业公司签合同的，而是开发商早就签好了，开发商可以看做是前业主，收楼之前他交物业费，收楼之后业主交，业主就按照开发商和物业公司签订的合同来交物业费。

但这里会有一个问题，开发商和物业公司是穿一条裤子的，他们两个串通起来订一个价格非常高、标准非常低的物业服务合同来坑业主怎么办?

为了避免这种情况，国家出台了《物业管理条例》，要求开发商在选聘物业服务企业时进行公开招投标，物业服务企业就不能内定了，而是从若干个投标企业中选聘一家出来，到底选谁也不是开发商来决定，而是由评标委员会集体打分决定。评标委员会既不是开发商的人，也不是物业的人，而是从政府规定的专家库里抽签决定。

当然，这里面肯定也是存在一些猫腻的，不然为什么每家开发商最终选聘的都是自家的物业公司呢?但我们找不到证据，就先不管他了。

中标的物业公司依照根据投标文件和开发商签订《前期物业服务合同》，这份合同会比较公道，里面没有乱七八糟的霸王条款，因为如果有的话可能中不标。不过中标的物业公司后续仍然有和开发商联合起来随时篡改合同坑业主可能，为了避免这种情况，国家要求签了之后就要把这份合同送去住建局备案(《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。

但买房人自始至终都没参与合同的签订的过程，合同到底是什么内容都不知道，怎么办保证的他们选择权和知情权呢?

于是国家又规定，买房的时候《商品房买卖合同》里必须包含《前期物业管理合同》的内容(物业管理条例第二十五条)，如果买房人觉得物业费贵了，那不买就得了。如果你签了，那就表示你认可物业服务的收费和内容。

以上是完完全全合规合法的流程，下面总结一下:

1、开发商经过招投标手续选聘物业企业

2、招投标所有文件去区住建局备案。

3、根据招投标文件签订《前期物业服务合同》

4、《前期物业服务合同》去区住建局备案

5、商品房预售

6、开发商和业主签订《商品房买卖合同》，合同内容要包括《前期物业服务合同》

7、业主正常收楼(不需要与物业再签物业服务合同)

严格按照这七个流程来，是能充分保证业主的合法权益的，至少，业主是可以在买房的时候知道物业服务的内容，可以选择买还是不买的。

但绝大部分开发商和物业公司会故意使坏，增加或者减少一些流程，以达到欺骗业主的的目的。

如

1、不经过招投标手续或者招投标手续不完整(90%的物业公司都有这种现象)

2、《前期物业服务合同》不去备案，后期随意篡改。

3、《商品房买卖合同》里故意不包含《前期物业服务合同》的内容，让业主不知道物业费和服务内容(100%的开发商都会这样)

4、在收楼时候和业主单独签订一份《前期业务服务合同》(业主版)，其中约定的物业服务标准都减配了，但物业服务费不变(100%的物业公司都会这样做)。

正因为有这些漏洞，就给我们抗辩或者反诉提供了有力的反击点。

根据我看的所有的物业服务纠纷案例，没有哪家物业公司拿开发商和他们签订的合同出来，其实明明根据《民法典》第九百三十九条(建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力)就可以直接主张了，但都不敢拿出来，因为心里都有鬼呗。

不知道会不会成功，先试试，反正不试就直接输定了。

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如果你买的是二手房，物业公司多半没和你签物业合同，但还是有可能在你装修时候故意诱骗你签一份物业合同，这时候你如果签的话，也按照上面的逻辑思路来抗辩。如果你没签，物业公司就会拿出和开发商签订的版本向你主张物业费，依据是《民法典》第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

也就说即便你没有签合同，物业公司和开发商签的合同，依然对你具有约束力，物业费还是得交。但这一份合同不是你签的，你怎么知道和备案的合同是不是一致?

还有这里的漏洞是，“依法签订”，前文说了，依法签订满足的条件是进行前期物业招投标。90%的物业公司都没有招投标或者招投标手续不完善，100%的老小区物业完全没有招投标，直接从这里做文章。

怎么拿出他们没有招投标的证据呢? 向区住建局申请公开备案资料(法律依据为《政府信息公开条例》)，在网上搜XX区政府信息公开，找到“依申请公开”菜单，进去提交，申请公开以下文件:

1、XXXX小区前期物业招投标文件(备注依据为《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三十七条》

2、XXXX小区前期物业服务合同(备注依据《物业承接查验办法》第二十九条》

依照《政府信息公开条例》，20日内你就可以收到答复了，根据我的经验，要么答复说资料不存在，或者部分不存在，就坐实了其前期物业招投标有问题，然后拿这份答复书作为证据提交法院。

反诉的事实和理由是，没有进行招投标，所以要求法院确认物业服务合同无效。法律依据可以是“违反法律、行政法规的民事法律行为无效”(《民法典》第一百五十三条)，因为根据《物业管理办法》，选聘物业企业必须招投标。

或者是“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”(《民法典》第一百五十三条)，因为房地产和开发商没有进行招投标就签订合同，属于恶意串通，损害了业主的合法权益。