物业告业主不交物业费案例(律师教你如何对付物业起诉)

业主房屋漏水不交物业费法律怎么裁决

因房屋漏水

房屋漏水，

不仅业主头疼，

物业也头疼。

如果在保修期内，

由建设单位承担修复费用;

如果超过保修期，

因为楼顶属于公共部位，

属于公共维修资金负担的范围，

应申请公共维修资金进行维修。

法官提醒广大业主:

维权要有理有据，

不要自以为是、一意孤行。

业主以房屋漏水为由连续6年拒交物业费，物业公司将业主告上法庭。对于这起物业服务合同纠纷案件，法院经二次审理均裁定，业主全额补交所拖欠的物业费。

案 情 回 顾

李某某自2015年2月5日入住望都某小区后，一直拖欠物业费等各项费用，6年来已累计拖欠7797元。小区的物业公司多次催要无果后，向望都法院提起上诉，要求李某某补缴物业费，并支付因欠费产生的滞纳金12203元，共计20000元。

在庭审中，被告李某某辩称，因装修时即发现楼顶、公共管道等区域漏水，他多次向物业反映，但一直没有得到解决，直到现在下雨都还会漏水。由于物业服务不到位且违约在先，所以他才不缴纳物业费，并非无故拖欠。

法 院 审 理

望都法院经审理认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》及《收缴费协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效。

原告提供物业服务，被告应当按照合同约定及法律、行政法规的规定交纳物业服务等相关费用。被告对欠费金额予以认可，应给付原告物业费、电梯费、公共照明费、垃圾处理费、热损费共计7797元。

原告要求被告支付滞纳金的诉请，因被告的住房自交房之日起即存在漏水等问题，双方曾多次沟通，被告并非恶意拖欠，故法院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。

被告所述房屋漏水拒交物业费的抗辩意见，因楼顶、公共管道等公共部位漏水，属于公共维修基金应负担的范围，与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张权利，故对该抗辩意见不予采信。

被告应当依照合同约定，履行自己缴纳物业服务费的义务，法院因此依法判决被告李某某支付物业管理费等各项费用7797元。

李某某对上述判决不服提起上诉，市中院日前经审核后做出裁定:维持原判，驳回上诉。

法 官 解 析

主审法官解析说，物业服务企业作为面向社会公众的经营性企业，负责整个小区物业的管理及维护，业主不按时缴纳物业费，不仅会影响到企业的正常经营，更会影响到整个小区居民的正常生活。

在日常生活中，楼顶漏水问题时有发生，如果发生在质保期内，应该由建设单位承担修复费用;如房屋超过质保期后漏水，因为楼顶属于公共部位，属于公共维修基金应负担的范围，业主应联系物业配合申请公共维修基金进行维修。

房屋漏水，业主应通过合理合法途径维护自身合法权益，切勿以房屋漏水为由一直拒交物业费，最终不仅要承担支付物业的责任，还要忍受长期漏水带来的心理上的烦扰，得不偿失。

那么，

屋顶(或称屋面)渗水应该怎么办?

维修责任到底应该由谁来承担呢?

小区维修，该找谁?费用如何分摊?

屋顶漏水，

维修责任到底应该谁承担?

如果屋顶渗漏为房屋质量问题，开发商在保修期内承担维修责任。

首先应当确定屋顶渗漏的原因是属于房屋施工时存在质量问题，还是因为屋主在装修或使用不当造成的。

对此，建议可以聘请专业的机构进行鉴定。如果经鉴定屋顶渗漏属于居住人的原因造成的，则维修责任应当自行承担。经鉴定屋顶渗漏为房屋质量问题，则看是否还在开发商承担的保修期限内。

开发商作为房屋的设计、建设者，对房屋的质量问题应承担责任。根据国家有关规定，在房屋交付时，开发商应向购房者提供新建住宅质量保证书。质保书详细记载了房屋各个部位的保修期限。根据现行规定，屋顶防水的保修期是5年。在保修期限内，购房者正常使用情况下出现的房屋质量问题，开发商需承担免费维修责任。

物业公司对于超过保修期的共用设施承担小修、养护责任，中、大修用维修资金。购房者在办理产权证前已经交纳了购房款一定比例的维修资金，这笔维修资金只能在保修期届满后用于对小区内共用设施的维护和更新，不能用于业主房屋自用部分的维修。

所

以

1. 如果您屋顶渗漏，这属于商品房质量问题，在保修期内应当由开发商负责免费维修;

2. 如果您屋顶已经过了保修期，但由于顶层屋顶属于共用设施，应当由物业公司使用维修资金进行维修;

根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，需要使用住宅专项维修资金的，需要符合以下程序:

(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议，没有物业服务企业的由相关业主提出使用建议;

(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;

(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支，其中动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

(五)经直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

3. 如果经鉴定屋顶渗漏属于居住人的原因造成的，则维修责任应当自行承担。

— THE END —

本文整理自网络，内容本身不代表公众号观点，也不构成投资建议。版权归原作者所有，如涉及其他问题，请及时联系我们。

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业主因为物业服务差而不交物业费，物业因此起诉业主，该怎么办？

你好，很高兴回答你的问题。

业主是小区的主人，物业是主人请来的管家，这应该是物业和业主之间的关系，可现实情况恰恰相反，物业反而更像是小区的主任，而业主是“哑巴吃黄连，有苦说不出”，就算是物业出现各种各样的问题，业主也要及时交纳物业费，如果出现迟交或者是未交的情况，物业甚至还会起诉业主，为什么会这样？

说白了，现在缺乏对物业的管理制度，在小区之内，业主不仅没有得到应有的服务，而是还时常受到物业的刁难。

我之前就遇到过一次，当时是半夜的12点，我刚开车到小区门口，按了两声喇叭，没有人回应，于是就下车走到保安亭，就发现保安大叔在里面睡觉，敲了几下门，终于把他叫起来了，说明原因后，他居然告诉我必须要给他10元钱才能开门。

这句话让我很费解，他竟然告诉我，“以后超过12点进小区，每个人都要交10元钱，这是公司的规定”，最后没有办法，考虑到第二天还要上班，最后就给他了，但是我也留个心眼，我特地备注了一下。

后来，小区内好几个业主都遇到了这种情况，在经过我们商量之后，我们决定直接投诉到物价局，然后大概过了3天，物价局来物业公司要求禁止私自收费，并且还退回了费用。

物业费和物业的服务不匹配，作为业主，我们该怎么办呢？

首先，按照目前的规定来说，只要物业做出了服务，那么就要支付物业费，但是作为业主，我们并不一定就非要目光转向物业费。

比如小区的消防措施，很多小区随着时间的推移，消防栓中都已经没水了，可以通过这点举报到消防部门。

除此之外，就是物业的乱收费现象，要知道业主是有权利要求物业公开财务情况的，如果业主告诉你，“这是公司的规定，业主无权查看”，记住把这句话录下来，直接投诉到相关部门，这就是证据。

如果说物业的服务和物业费不匹配，你也可以直接投诉到物价局，记住要联合多名业主同时举报，这点很重要。

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女子因住一楼拒绝交电梯费物业将其告上法庭，一楼到底该不该交物业费？

女子因住一楼用不到电梯，便拒绝交电梯费，结果物业将其告上法庭，没想到法院居然判物业赢。由此看交不交电梯费和用不用电梯是两码事。

（一）女子拒交电梯费，物业将其告上法庭。

现在高层楼房越来越多，而电梯是高层小区必备设施。物业作为小区的服务管理部门，负责小区的卫生和修缮工作，每年都会收业主相应的物业费用。

但有一位业主却拒不交物业费，被小区的物业告上法庭，还要求其支付物业服务费、电梯运行费以及滞纳金共计5万余元。

这位业主迟迟不肯交物业费的原因，是因为她住一楼，而物业还要向她征收电梯费。业主十分纳闷，自己都用不到电梯，凭什么要和其他人交一样的费用。

据悉这名业主在购房时，统一交了一笔物业费，其中就包含电梯费。业主表示自己刚开始住进新房，并不知道统一交的费用里有电梯费。

在之后交费时，才清楚物业费里包含电梯费。为了让业主交费，物业已经催促过很多遍，后来直接不让这位业主进小区。

但业主还是坚决不交电梯费，无奈之下物业将业主告上法庭，并要求其支付各种费用加滞纳金5万余元。

但法院的判决结果却让这位业主感到意外，法院支持物业追回该业主拖欠的物业费用，其中便包含电梯费，共计偿还物业费一万六余元。

很多网友很诧异，为何住一楼不坐电梯也要交电梯费呢？其实在我国物权法里规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利和承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

而案件中的这位业主，不交电梯费的理由是不使用电梯，这样的理由法院是不支持的。所以这位业主即使不用电梯，也要交电梯费用。

（二）一楼住户该不该交电梯费呢？

看完这位业主的案例，大家应该清楚住一楼是需要交电梯费。因为电梯属于公共设施，就算不用也要交电梯运行费用。

个人觉得一楼和其他楼层交一样的电梯费有些不合理，比如电梯的电费。一楼业主可以承担电梯的运行保养费用，但没有用电梯就不应该交电费。

应该把电梯运行保养费和电费分开收，而且住在高层的住户，使用电梯的次数更频繁，相比之下所要承担的费用应该高一些。

法律虽然规定业主要承担共有部分的权利和义务，但并没有要求一楼要交多少费用。相关的物业可以细化分配额度，这样于情于理也不会让业主觉得不公。

一楼业主在购买房子的时候，电梯公摊面积也被算入购买面积里，但一楼业主却享受不到电梯的使用权。在这样的情况下一楼业主还要交电梯费，确实让人很难理解。

就像坐火车，一趟火车跑多个城市，难道让短途乘客也购买到终点的票价下车嘛。物业这样的规定很难让人信服，所以才会出现一楼业主拒不交电梯费的情况。

有的小区实行电梯刷卡，一楼的住户刷卡到哪一层呢？如果有地下负几层的停车场，一楼住户有停车位，那交些电梯费无可厚非。

一栋楼的电梯费用，让所有的用户均摊，这种制度应该修改一下。是否可以按照楼层高低收费，一楼不使用电梯，是否可以取消或少收费。

（三）物业口头承诺不要信。

据悉案件中的业主，曾在购买楼房时，曾问过物业一楼是否需要交电梯费。当时售楼人员表示，一楼用户并不需要交电梯费。

正是售楼人员的话，才是该业主购买了一楼。在签订各种合同的时候，因为篇幅太多，该业主也没有细看，都是相关人员口头讲解的。

但交完相关费用时，该业主才发现物业费中居然包含电梯费，而且在签合同里，也写明物业费中包含电梯费的条例。

所以购房的时候，不要相信物业口头承诺，签合同时一定要仔细一条条地看。不要受他人影响，更不要着急了事。

买房子是大事，物业好坏直接影响居住心情。谁不想选择一个优质好小区，如果物业光收费不干活，甚至振振有词趾高气昂，业主不是自找气受。

（四）规定要跟上浪潮。

随着社会不断发展，很多的新事物不断涌现，刚出现时人们还看不出弊端，但时间长了难免会受到影响。

就拿电梯来说，很多年之前只有高档小区会配有电梯，但现在高层小区几乎都会安装电梯。

以前高层电梯房屈指可数，现在任由一个新开发的小区都朝着高层电梯小区使劲。所以楼层越来越高，相关的物业制度也应该更完善一些。

楼层高势必电梯公摊费用就会高，有的小区一二楼是商服，自然不会遇到一楼交不交电梯费的事情，但有些小区一楼便是住户，让其分摊电梯费用是有些心不甘。

所以随着社会的不断发展和改变，一些老旧的规矩应该要修改一下。一楼电梯费到底该如何交，交多少等问题，物业需要重新考虑一下。

结语

女子因住一楼拒不交电梯费，被物业告上法庭，最终判处结果让人意外。但从这个案例中，我们了解到一楼即使没有使用电梯，也要交电梯费。

从人性角度看，是有些不公平，希望有关部门可以重新修改一下相关收费问题。

服务有瑕疵，业主拒交物业费，这种理论对不对？

对物业服务不满意，物业费还是要交，这是很多业主都知道的常识。但是，为什么不能拒交物业费？如何惩罚督促物业改进服务？服务打折物业费能打折吗？这些问题，很多业主其实并不是很清楚。今天，就通过一个案例，来一起了解一下。

三十岁出头的李先生是世茂诺沙湾小区的一户商铺业主，2017年7月与世茂物业签订《物业服务手册》，约定由世茂物业为李先生所有的商铺提供物业管理服务，收费标准为4.5元每月每平方米。

在交了一个季度的物业费后，李先生因为对物业的服务不满意，拒绝继续交纳物业费。

李先生认为，世茂物业收费标准过高，服务、设备设施等配套均未达到业主的基本要求，与收费标准不匹配，存在杂草丛生、地砖破损、路面高低差、房屋漏水渗水返潮、污水倒灌等诸多问题。李先生表示，业主有缴纳费用的义务，世茂物业也应尽到工作职责，自己不缴纳物业费是履行抗辩权。

除了不交物业费之外，李先生还将问题反映到黄岛区灵山卫街道办事处，并与世茂诺沙湾四、五期商铺业主联名签署了《重大质量问题反馈函》。此外，李先生还与商铺邻居们一起通过视频、照片等方式，保留了房屋漏水、渗水、反水等问题的证据。

世茂物业收不上来物业费，一纸诉状将李先生告上法庭，请求法庭判令李先生支付三年的物业费13076.7元，以及逾期缴纳物业费违约金23538.1元。

世茂物业的理由简单而直接：物业服务合同的约定在此，不交物业费就是不行。房屋漏水、渗水、反水问题应由管理部门或者开发商来承担相应的责任，与物业无关。至于业主拍摄的视频和照片，世茂物业认为均为片段，不能够完全客观地反映物业履行物业服务的全部内容。

法院的判决清晰明了：物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有约束力。物业公司要求按照合同标准收取物业费符合合同约定，予以支持。同时，根据李先生提交的证据，可以证明世茂物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，双方因此发生争议，进而导致业主迟延缴纳物业费，并非恶意拖延缴纳，故对于世茂物业主张的违约金，不予支持。

这其实是类似案件的标准判决：物业和业主存在约定，业主应当按照合同的约定，接受物业提供的服务并按时交纳物业服务费用，但如果业主有证据证明物业服务存在瑕疵，则无需支付物业费的滞纳金。

在法律界，对于业主能否以物业公司服务有瑕疵而拒交物业费，一直存在两种观点：

一种观点认为，物业公司提供的服务有瑕疵，说明提供的服务不符合合同标准。换言之，物业公司并未完全履行自己的义务，业主也可以拒绝履行自己的义务，拒交物业费。

另一种观点则认为，即便物业公司服务不到位，但还是提供了管理服务，按照诚实信用、等价有偿以及公平原则，业主应向物业公司缴纳物业费。

而目前的司法实践，主要支持后一种观点，原因如下：

业界主流的观点认为，物业服务的特点与公共服务类似，具有广泛的服务范围，包含公共绿化养护、公用设施维护、保洁、安保等诸多范围，并且小区业主人数众多，服务需求具有差异化，不可能做到人尽满意。如果允许部分业主以小区工作的某个方面存在瑕疵为由拒交物业费，可能会导向错误，引起不良循环。

因此，法官在承办此类案件时通常会从整体考虑，目的是有利于物业公司更好地为全体业主提供服务。如果不是有确凿证据，证明物业公司有重大违约或者造成侵权并给业主造成损失，业主以物业服务有瑕疵为由拒交物业费的行为基本不会获得法院支持。

那么，对物业服务不满，该如何惩罚督促物业改进服务呢？

正确的姿势，是通过业委会与物业管理公司交涉，如果还是无效，则根据合同的约定改聘其他物业管理公司。

有点难是不是？正确的东西历来都难，但是我们还是应该坚持走正确的路。

毕竟，内心每受到一次打击，就是它更粗壮一点的开始。

房顶漏水物业不维修，业主不交物业费被起诉，到底谁对谁错？

到底是谁对谁错，这个其实还得看实际情况了，因为国家的《民法典》里面有明确的规定，房地产公司需要负责对屋顶漏水以及外墙保修，然而这个其实是有保修期限的，保修期限是5年，通常都是从房屋竣工验收合格的那一天开始计算这个时间。也就是说，如果在保修期限之内房顶出现了漏水的情况，那么开发商是需要承担责任的，此时业主也需要承担相应的责任。如果业主不作为或者是开发商不进行维修的话，那么是可以拒绝缴纳物业费的，但如果在这个保修期限之外，那就另当别论了。

绝大部分的楼盘起初的物业公司都是由开发商来找的，所以如果房子还在保修期内，并且出现了漏水的情况，那么此时物业公司是需要负责的，至少要帮忙联系开发商，让开发商尽快的来进行维修。但是如果业主在反映了之后，开发商或者是物业公司没有作为，那此时可以通过法律的途径来解决问题，但是也不能够拒绝缴纳物业费。

假如说房子漏水的时候，已经过了房屋的保修期，那么此时物业公司必须要负责使用该小区的住宅维修基金，对房屋共用部位进行修补。实际上现在我们在办理房产证的时候都是要缴纳一个房屋公共维修基金的，而这个钱其实就是用来干这个的。

比方说在居住的过程当中，如果涉及到了比较大的维修资金，那此时都是要动用我们的公共维修基金的。公共维修基金属于专款专用，一般仅用于公用部位以及公用设施和设备的维修养护。并且需要修理的这个设备必须要超过了保修期的期限才可以动用这笔钱，所以想要使用公共维修基金也是有条件限制的。

房顶漏水物业不维修，业主不交物业费被起诉，到底谁对谁错？

一般情况下来说，屋顶漏水本身是属于物业的责任，所以也正是因为如此，物业方面更更应该积极的配合业主的工作，避免给业主生活带来实质性的伤害。同时业主如果不交物业费的话，那么物业也确实存在很大的施工难度。所以正是因为如此，业主不交物业费也确实会造成严重的后果，所以可以从以下几个方面出发来看待问题。1，物业的服务都是需要相对应的成本和支出的，所以物业费必须要上缴。

其实不得不说，是每一个小区的物业确实有自己的艰辛和不容易的地方，所以对于业主的生活起居来说，一些客观上的生活，也需要物业的帮助和安排。所以业主不交物业费的话也确实导致施工难度大，无法正常进行房屋漏水维修工作。2，业主不交物业费本身也会导致物业和业主纠纷不断，所以也会加剧矛盾。

其实不得不说是业主如果不交物业费的话，确实会导致物业工作无法正常进行。这也会增加很多不必要的负担和麻烦，同时也会对其他业主产生伤害，因此业主更应该积极的配合物业的工作，共同促进小区的发展，方便自身的生活。3，业主不交物业费确实会导致物业无法进行，任何时候物业的服务质量都是第1位的。

其实我们会发现确实存在物业和业主矛盾的纠纷不断的现象，最根本原因是因为业主对物业的服务质量不满意，所以才会导致部分业主不愿意交物业费。这种现象也是比较常见的，所以两者跟人家和平的沟通交流，及时处理纠纷，共同方便他人和小区建设。

其实在现实生活中，房顶漏水物业不维修，确确实实是物业的责任。而业主不交物业费也会导致物业无法正常进行工作安排和进行维修，所以正是因为如此，归根结底也是因为业主和物业本身之间的矛盾，所以业主更应该配合物业的工作，同时物业更应该提供高质量的服务，认真服务好每一位业主。